银行贷款收紧后，以往很是充裕的公积金贷款也开始收紧。
　　上半年随着住宅成交量的不断飙升，浙江与南京两地的住房公积金可供贷款资金紧缺压力日益显现，“水库没水”的危机直接威胁着公积金贷款发放速度和额度。目前公积金贷款政策的暂时紧缩，主要为狙击市场过热，但已对抛盘者产生微妙刺激。

“水库缺水”　浙江省直公积金贷款部分暂停

叶国靖

　　正当杭州楼市一路上行之时，一剂楼市“降温剂”不期而至。
　　昨天，浙江省直住房公积金管理中心传出消息：省直公积金贷款申请条件收紧。其中，房龄在20年以上的二手房暂停公积金贷款。同时对二次贷款时间进行限制，如购房者在今年9月1日还清了首次公积金贷款，如要申请二次贷款必须到2008年9月1日以后。
　　对于此次收紧省直公积金贷款的原因，浙江省直住房公积金管理中心有关负责人昨天表示：“目前来看，大多数委贷银行已完成或超额完成了全年自报计划。上半年公积金的存贷比甚至临近警戒线。随着个人住房贷款发放量的增加，住房公积金可供贷款资金紧缺的压力日益显现。如果下半年贷款还不加以限制，那么就很有可能出现‘水库没水’的情况，甚至影响公积金的正常支取。所以，目前省直公积金收紧，主要是针对市场过热而进行的调整。”
　　目前杭州二手房成交量屡创新高，浙江中原物业代理有限公司总监王慧认为，主要原因之一是房价上涨速度较快，卖方惜售现象明显，使供需不平衡的矛盾更加突出。中原地产的数据显示，成交热点不仅仅限于中小户型，一些改善型需求也同步增加。8月份成交总价在100万元以上的房产占总成交量的30%左右。
　　由于杭州市场上总价在80万元以内的房源大部分是杭州老城区优质地段的中小户型，这些房源一直以来很是抢手，频频卖出超过万元的单价。上述规定出台后，“现在这些房子受到的冲击肯定是不小的。同时，该规定对于房源充裕的郊区房产来说，可能会产生一定影响。”杭州易居臣信房产经纪有限公司总经理周强龙告诉《第一财经日报》，目前省直公积金贷款的审批时间延长了很多，让上下家的成交隔阂增加了不少。
　　根据上述规定，职工归还贷款本息支取个人住房公积金账户余额的，支取额度不超过当期还本付息总额的一半。配偶方在支取公积金后，才能与还款额持平。有业内人士粗略计算：如果借贷人每月按揭款为3000元，那么每年支取额度不能超过1500×12=18000元。如果配偶方也同时支取公积金，那么每年可支取额最多仍能达到36000元。
　　不过，浙江省直住房公积金管理中心有关负责人表示，收紧只是暂时一个举措，只是进一步明确了申请条件，对于放贷条件进行了一些微调。


南京公积金贷款对第二套房暂说“不”

郝倩

　　南京市公积金管理办公室日前出台新规，居民购买第二套房暂时不可采用公积金贷款。昨日《第一财经日报》采访南京市住房公积金管理办公室获知：8月底相关文件已交给各大住房公积金贷款承办银行，这一名为《关于调整住房公积金贷款有关规定的措施》8月28日就已制定出台。　
　　根据新规，对住房公积金贷款的调整主要通过贷款数额缩水以及对贷款人的控制来实现。首先，住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3调整为0.2。9月1日起贷款终审时，贷款额度将按调整过的还贷能力系数（职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况）计算贷款额度。其次，住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。
　　这一规定直接缩减了购房者可以调动的公积金贷款资源，带来可贷数额的大笔缩减。比如，一位购房者每个月缴存的公积金总额为150元，缴存的比例为10%，原本可贷15万元公积金。在个人还贷能力系数下调到0.2之后，根据“个人住房公积金贷款额度”的计算公式[借款职工的住房公积金月缴存额÷公积金的缴存比例×0.2(还贷能力系数)×12(月数)×实际可贷年限]，该购房者通过公积金只能贷款10万元。
　　对于暂停第二套房的公积金贷款，南京市房地产业内人士称：“这是在对‘炒房’加以控制的措施之一。”如果规定顺利实施，可能会让部分原本期望通过公积金贷款购房的消费者取消或延迟置业计划。
　　“我们在年底之前都无房可卖。现在，南京房地产市场的主动权还大部分掌握在开发商手中，公积金贷款政策的调整对于销售市场不会有太大的影响。”一位当地的开发商自信地对本报记者表示。
　　相比来说，信贷制度的变更给“卖房者”带来了更多心理暗示，并促使二手房抛盘量激增。据南京当地房地产门户网站HOUSE365二手房频道统计，进入8月下旬以来，个人房源挂牌量几乎以每天100多套的速度上升。

观察

公积金贷款紧缩有理

杨红旭

　　今年以来，宏观调控中货币工具被频频挥舞，杭州、南京两地的公积金贷款紧缩规定尤其引人关注。
　　在楼市高温不退的背景下，单就金积金政策而言，今年年初南京就首开先河地对公积金贷款“限高”，规定从今年起购买高档房和独栋、联排别墅也不得用公积金贷款，其中高档房特指单价1万元以上的房子，笔者当时撰文指出这是很好的尝试。
　　最近出台的“24号文”明确了我国现阶段住房保障的目标群体是低收入阶层，但不容忽视的是，占城镇居民20%左右的中等偏下收入家庭在目前房价水平注定买不起商品房，因此我国公积金制度必须改革。目前，公积金制度奉行的是“多缴多受益，少缴少受益，不缴不受益”的原则，其最主要的受益者并非真正居住困难群体，而是那些因单位效益较好和个人收入较高而缴款较多的群体，通信、电力、石化等垄断性行业的企业还有补充公积金，部分单位为员工缴交的补充公积金数额很大，事实上把公积金作为“避税港湾”和“第二工资”。当务之急一方面要调整“进水口”，控制高利润、高福利单位高额缴交公积金；另一方面要调整“出水口”，限制使用公积金贷款多套购房，对于弱势群体要贷款降低“门槛”，增加优惠（如贷款利率等）。
　　此次南京市旗帜鲜明地拒绝二次公积金贷款，体现了限制高收入群体过多受益的原则。而杭州提高二次贷款的“门槛”，主要考虑的是降低贷款风险。美国次级房贷危机波及全球，这是美国房价持续5年增长后终于下跌的恶果，而自今年二季度以来，我国房价呈加速上扬态势，因此银监会和央行不由担心起个贷风险，部分商业银行纷纷提高个贷首付即为明证。
　　分析一下两地紧缩公积金贷款的另一原因——贷款增速太快、公积金中心余额告急。为何公积金贷款备受追捧？其一，楼市持续高温，房价不断攀升，通货膨胀加剧，不管缘于自住，还是为了投资保值，民众购房热情高涨；其二，经过多次加息，目前5年以上银行贷款利率为7.56%，而公积金贷款利率只有5.04%，即使银行房贷利率打9折，也比公积金贷款利率高出1.76个百分点，这也就意味着，用公积金贷款买房的成本较低；其三，目前5年以下公积金贷款利率为4.59%，而3年期定期存款利率为4.95%，5年以下公积金贷款利率与3年期定期存款利率首次出现“倒挂”现象，对于居民而言，公积金里面的钱闲着等于缩水，想方设法也得花出去。